引言：如前篇文章所述，在国家政策的利好时，乡村旅游发展前景明朗，在此过程中，土地资源的利用至关重要。费孝通先生在《乡土中国》中就曾指出“中国社会是乡土性的”，强调了土地对乡村社会建构的重要性，土地是人类赖以生存和发展的物质基础。本篇文章将基于一个虚拟案例，借此探究乡村旅游发展过程中土地利用的法律难点与解决思路。 

案例：A为幸福村村民，拟通过土地经营权流转汇集60亩农用地，其中40亩种植了薰衣草，10亩建设厂房用以提炼薰衣草精油，剩下的10亩土地上建造酒店，包括住宿、餐饮以及SPA服务，以此为基础发展乡村旅游。然而，A发现事情并没有那么简单，能否做到土地利用是其发展乡村旅游的关键前提。 

问题一：规模经营60亩农用地的依据是什么？

规模经营得益于“三权分置”制度的确立，其确立帮助乡村旅游业在发展中使得土地承包权主体同经营权主体相分离，因此，有意发展规模化乡村旅游的主体得以获得足够的土地基础。

“三权分置”的确立是一个由点及面、循序渐进的过程。早在2013年底，“三权分置”的改革思路第一次是在中央农村工作会议上被提出，直至2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式施行，正式确立了农村土地经营权的“三权分置”制度。2021年3月1日，《农村土地经营权流转管理办法》正式施行，该办法进一步助力放活土地经营权。根据现行法律法规，承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权，且经承包方书面同意并向集体经济组织备案，受让方可以再次流转土地经营权。 

问题二：建造酒店是否违背了土地的农业用途？

现有法律对农用地使用进行了严格的监督，禁止以土地流转为名义将农用地用于非农建设。所以，在发展乡村旅游使用土地的时候，一定要注意土地用途。如果房地产公司想要在集体农用地上建设旅馆、度假村等，就必须经过土地征收、农用地转用和招拍挂的流程。若未将农用地转用即擅自利用农用地开展非农建设，将面临行政处罚，造成农用地大量损害的还将面临刑事责任。因此，在乡村旅游项目投资前，应对拟开发的项目用地进行全面尽职调查，先判断土地用途、建设用地指标等是否符合拟建项目的用地需求，严守不改变农用地用途、不破坏土地生态环境等红线要求。

如想在农用地上开展非农建设，关键一环即进行农转用。除了一般的农转用流程，国家政策对乡村旅游建设过程中的旅游用地给予一定的政策优待，如“自然资源部、国家发展改革委、农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知”中明确指出“利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必需的配套设施建设，可在不占用永久基本农田和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌的前提下，在村庄建设边界外安排少量建设用地，实行比例和面积控制，并依法办理农用地转用审批和供地手续。”为乡村旅游业可以更切实的根据业态特点和地方实际提供了新的发展模式。 

问题三：目前资金不足，能否利用土地进行融资？

乡村旅游的开展需以一定的基础建设为前提，为此需要相应的前期投入，如何利用土地融资成为发展乡村旅游的重要议题。目前，国家政策对乡村旅游融资呈支持鼓励态势，2023年6月30日，文化和旅游部办公厅、中国银行联合发布的《关于金融支持乡村旅游高质量发展的通知》，就强调了加大信贷投放。“中国银行将乡村旅游项目库列为重点融资考察对象，加大信贷支持力度，建立‘绿色通道’服务机制，为乡村旅游提供包括流动资金贷款、银团贷款、债券承销、资产证券化等全方位金融服务。针对项目库内的经营主体在贷款定价、融资期限、服务收费等方面按规定给予优惠和倾斜。未来三年针对县域内文化和旅游、餐饮住宿类客户新发放贷款不低于100亿元。”

在新修订的《农村土地承包法》实施前，土地经营权人即使依法获得土地经营权，但由于缺乏具体制度指引，难以将土地经营权作为担保物从而从外部获得融资，乡村旅游项目的推进阻碍重重。新修订的《农村土地承包法》第四十七条明确规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保。在此过程中，第四十七条也强调了两点要求：首先，受让方以通过流转取得的土地经营权向金融机构融资担保，需经承包方书面同意并向发包方备案；其次，担保物权自融资担保合同生效时设立，且采用登记对抗主义。此外，需要注意的是，从拓宽融资担保渠道以及现实实践出发，解释口径上应认为《农村土地承包法》第47条性质上属于倡导性条款，效力上属于管理性强制性规定，农户（受让人）向金融机构以外的企业或个人融资担保的，亦应认定为合法有效。 

结语：“千里莺啼绿映红，水村山郭酒旗风。”乡村美景自古以来就使人倾倒，不同于都市旅游，有着特有的岁月静好之美。目前，乡村旅游在国家政策的指引下发展迅速，越来越多的经营主体计划开展乡村旅游，在乡村旅游发展过程中，对于土地利用的法律规制不容忽视。无论如何，投资者在投资乡村旅游项目前，都必须对项目用地的权属、规划要求及地方特殊政策等进行全面透彻地调查，准确把握研判用地成本、效益与风险，根据现实需要合理采取合法、恰当的土地利用方式。