一、案情

1995年10月18日，原上海市A区规划土地管理局核发的农村宅基地使用证记载，王某户宅基地用地面积220平方米，建筑占地110平方米。

1998年10月，该证变更记事页载明：同意拆除原全部老房，原地翻建楼房三间（占地80平方米，建筑面积160平方米，二层）及卫生间5平方米。经办人陈某签名。 

但宅基地使用证附图显示：房屋包含1处三层楼房（120平方米），1处二层楼房（130平方米），1处平房（20平方米），合计270平方米，附图中每处房屋均有经办人陈某的私章。

2025年4月，该房屋被纳入某城中村改造项目范围。协商征收补偿时，王某主张按照附图显示认定建筑面积270平方米，而非变更记事页记载的160平方米。

二、问题

本案焦点为：王某户的宅基地房屋建筑面积，应按宅基地使用证变更记事记载认定？还是以附图显示为准？

三、解析

（一）征地房屋补偿面积认定的法律依据

《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规〔2021〕13号）第十三条第二款明确规定，房屋用途和建筑面积，以宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件的记载为准。该规定确立了“权证记载优先”的核心原则，为补偿面积认定提供直接法律依据。

（二）宅基地使用权证变更记事页与附图的法律属性

宅基地使用权证属于不动产登记权证，变更记事页与附图均为其组成部分，但法律属性存在差异。

变更记事页系对宅基地使用权变更情况的官方记录，依据土地管理法律法规及法定程序填写，涵盖宅基地使用权初始登记后的主体变更或翻扩建等情况，具有法定性、补充性与权威性。如当宅基地因继承房屋而发生使用权主体变更时，会在记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”，或者当宅基地存在违法超占情况时，会在记事栏注明超占面积等信息。这些补充记载使宅基地使用证能够更全面、准确地反映宅基地的实际情况。变更记事页可作为宅基地权属认定、拆迁补偿等关键依据。

附图则直观展示宅基地四至、房屋布局及尺寸（对房屋的长宽予以1:200或1:500的缩小列示），对于房屋的层数以数字标明。其本质是对登记内容的图示补充，其效力需以符合审批规范为前提。

由于宅基地使用证正文页仅记载建筑占地面积，而非房屋面积，故关于实际的宅基地房屋建筑面积往往需要结合变更记事页（如有变更）和附图记载的建筑布局、长宽列示及层数予以判断。

（三）证据内容冲突时的认定规则

本案中，王某户的宅基地房屋建筑初始占地面积为110平方米，变更记事页明确审批二层建筑（建筑面积 160 平方米），附图却显示含三层建筑（合计 270 平方米），二者存在根本性冲突。如何认定被征地宅基地房屋的建筑面积，困扰了征收工作人员。实务中，需要综合多方面因素进行评判：

首先，审查宅基地建房审批的原始档案资料。建房批准文件是判断附图层数是否正确的重要依据。但因历史原因，当地宅基地房屋档案资料均已灭失，无法通过原始档案资料佐证附图合理性。

其次，实地核查与事实还原。实地查看宅基地房屋的实际层数，并与王某户访谈了解房屋建造情况，了解到底是该户存在未按照审批层数建设的情况，还是附图绘制时标注错误的情况。经核查，王某户1998年审批后，实际建造为1处平房，2处二层楼房，1处三层楼，经办人以个人印章确认实际情况，该行为仅能反映事实状态，但是否具备审批确权效力存疑。

最后，法定建设标准考量。根据建房时所适用《上海市农村个人住房建设管理办法》（1997修正），当时普遍审批层数为2层，建造3层以上住房需要设计单位图纸（更高设计和审批要求）。擅自超层可能面临拆除或罚款。王某户未提供三层建筑的补充审批文件，经办人个人的校正不具有超建审批确权效力。该户超建部门缺乏合法基础。

综上，变更记事页记载的160平方米是法定审批面积，附图显示的超建部分无合规审批佐证。经办人个人校正章不能替代法定审批程序，故建筑面积应按变更记事页记载认定。

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