在国有土地房屋征收补偿过程中，正常的逻辑是，征收人与被征收人或公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议，被征收人或公有房屋承租人交房，征收人支付征收补偿款和/或产权调换房屋（以下合称“征收补偿利益”）。然而，实践中的房屋征收补偿却并非都如此一帆风顺，经常会出现各种意外情况。除了常见的征收人与被征收人或公有房屋承租人未能在签约期内签订房屋征收补偿协议，征收人作出征收补偿决定外，也会出现房屋征收补偿协议签订后，被征收方却无法获得征收补偿利益的情况。此类情况最常见的是被征收人或公有房屋承租人家庭内部就征收补偿利益分割存在纠纷并已诉至法院（即常见的共有纠纷之诉），通常由诉讼当事人向法院申请财产保全，向征收部门和征收事务所出具保全裁定书或《协助暂缓发放征收补偿款函》等文件。但是，同样存在特例，即在房屋征收补偿协议签订后，家庭内部不存在共有纠纷，被征收方却无法获得征收补偿利益的情况。那么，此种情况下，被征收人或公有房屋承租人该如何维护自身权益呢？就此，笔者将结合经办案件展开探讨。

签订房屋征收补偿协议后，征收方不履行协议的，被征收人或公有房屋承租人有权向法院提起行政复议或行政诉讼。笔者经办的即为此类行政诉讼，孙某签订房屋征收补偿协议后却无法获取征收利益，故孙某作为原告将上海市某区住房保障和房屋管理局诉至上海铁路运输法院，具体案情如下：

原告孙某诉称，上海市某区某路某号房屋系公房（以下简称“该房屋”），该房屋承租人为孙某。后该房屋被列入征收补偿范围，该房屋户籍在册人员共有5人，分别为原告孙某、孙某妻子、儿子、哥哥及姐姐。2024年，被告上海市某区房管局作为甲方，原告作为乙方与某征收事务所共同就该房屋签署了房屋征收补偿协议书，征收补偿协议书就该房屋的补偿单价、补偿款、各项补助及奖励费等进行了约定，并明确原告分得位于上海市青浦区安置房屋两套，此外，另有征收补偿款人民币500万元。因被告签订房屋征收补偿协议后一直未履行上述安置房屋的过户及补偿款的交付义务，故原告孙某诉至法院，请求法院判决被告继续履行房屋征收补偿协议，配合原告办理两套安置房屋的过户手续，并向原告支付征收补偿款500万元。

被告辩称，本案不具备安置房屋交付及支付补偿款的条件。其一，原告户至庭审时仍未交房，该房屋实际被原告八九十岁的叔叔孙2长期占据，孙2居住在该房屋中至今未搬离，且拒绝搬离。经核实，孙2户口并不在该房屋中。其二，根据原、被告及征收事务所三方签订的房屋征收补偿协议约定，原告户搬离原址后支付补偿款，原告方签约并搬清之日起6个月内办理（安置房屋）进户手续。因此，被告认为，原告应先行通过排除妨害民事诉讼起诉孙2，要求其搬出该房屋，待原告方搬清并交房后，被告将依法履行已签订的房屋征收补偿协议。

原告孙某表示，由于孙2户籍并不在该房屋中，孙2不具备同住人身份，原告孙某早已如被告上海市某区房管局所述，向上海市某区人民法院提起过排除妨害民事诉讼，要求判令孙2立即腾退并搬离该房屋。但是，上海市某区人民法院向其释明并作出驳回原告孙某起诉的《民事裁定书》。理由是，该房屋已被纳入征收范围，原告孙某已与上海市某区房管局及某征收事务所就该房屋签订了房屋征收补偿协议，原告孙某对案涉房屋的权利已消灭。该案中，原告孙某起诉要求被告孙2迁出该房屋，但原告孙某已难以被认定为与该案有直接利害关系。据此，一审法院裁定驳回了原告孙某的起诉，故孙某无奈向提起案涉行政诉讼。然，就已查明的案件事实和已有证据来看，原告孙某的诉求恐难以获得支持，民事诉讼和行政诉讼均走不通。

那么，在房屋征收补偿协议签订后，因实际居住人拒不搬离而无法获得征收补偿利益的当事人该何去何从呢？笔者将从以下六个方面进行探讨：

其一，关于签约人签约后丧失诉权的争议。上海市某区人民法院认为孙某已与被告上海市某区房管局签订房屋征收补偿协议，孙某丧失了诉权（亦即孙某无权再以房屋权利人身份提起相应的民事诉讼），据此裁定驳回了孙某的起诉。对此，从物权角度来看，笔者认为此种观点有失偏颇。从合同角度来看，被征收人或公有房屋承租人与区县房管局及征收实施单位签订房屋征收补偿协议后，征收方和被征收方形成的是债权债务关系。而提起排除妨害等侵权之诉的权利基础是孙某对该房屋的物权（本案为公房承租权，笔者认为其为一种物权）。尽管已签署房屋征收补偿协议，但在物权（或公房承租权）未变更之前，被征收的房屋的物权（或公房承租权）仍应归原权利人所有。本案中，尚未有任何证据证明有此类物权（或公房承租权）之变更。据此，被征收人或公有房屋承租人理应有权提起相应的排除妨害民事诉讼。

其二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，下称“71号令”）第41条第1款均明确规定，“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁”。据此，在本案中，房屋征收部门及征收实施单位应先行交付产权调换房屋及征收补偿款，再由被征收人或公有房屋承租人向房屋征收部门、征收实施单位交付清空的被征收房屋。但是，需要说明的是：其一，71号令并非法律或行政法规；其二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条亦非禁止性规定。据此，本案中房屋征收补偿协议中约定的先交房，后付款及办理产权调换房屋进户手续，并不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，该约定合法有效，对合同各方均具有约束力。因此，根据房屋征收补偿协议的约定，被征收人或公有房屋承租人在未向房屋征收部门及征收实施单位交付清空的房屋前，房屋征收部门、征收实施单位有权拒绝向被征收人或公有房屋承租人交付产权调换房屋及/或征收补偿款。

第三，有观点认为，可以考虑以房屋租赁合同关系向法院提起合同之诉，该观点认为，孙某等将房屋给孙2使用，本身构成了房屋租赁合同关系。据此，可以以房屋租赁合同纠纷起诉孙2，要求孙2搬离该房屋。笔者认为此种观点缺少基本的权利基础，此观点成立的逻辑前提是孙某对该房屋仍然拥有物权或使用权。即使孙某与孙2之前形成房屋租赁合同关系，该合同亦只是一个有实际租赁关系但约定不明的房屋租赁合同，尤其是租赁期限不明，合同双方均有权随时解除该合同。据此，在孙某拥有被征收房屋物权或使用权的情况下，可以考虑以孙某与孙2之间有事实租赁合同关系提起房屋租赁合同之诉，但一旦孙某不再拥有被征收房屋的物权或使用权，也就不存在孙某与孙2之间形成事实租赁合同关系的权利基础。除非孙某与孙2签订有书面的房屋租赁合同，否则孙某亦无向孙2提起合同之诉的事实或法律依据。更何况，本案中，就该问题上海市某区人民法院《民事裁定书》已明确“孙某已难以评价为与该案有直接利害关系”。孙某都已无权提起排除妨害之诉，又何来权利提起事实房屋租赁合同之诉。

第四，孙某称，已签订的房屋征收补偿协议中给孙某户补偿的产权调换房屋有两套，鉴于当前的困境导致孙某户搬出被征收房屋后无处安身，是否可以先行由房屋征收部门或征收实施单位提供征收补偿协议中约定的其中一套房屋让孙某户居住。此请求亦有可能无法实现。根据我国《行政诉讼法》规定，房屋征收补偿协议纠纷属于行政诉讼纠纷，而根据行政法律最基本的依法行政的原则，在没有法律、法规规定的情况下，行政机关不得作出无关的行政行为。据此，在房屋征收补偿协议没有约定的情况下，房屋征收部门或征收实施单位亦无法向孙某户先行提供一套产权调换房屋。

第五，退一步讲，按前述《民事裁定书》的逻辑，被征收人或公有房屋承租人因签订房屋征收补偿协议而丧失诉权，而房屋征收补偿协议的签约方主要包括三方，即，被征收人或公有房屋承租人、房屋征收部门、房屋征收实施单位（征收事务所），据此，在被征收人或公有房屋承租人向实际占用房屋的相关人员提起排除妨害民事诉讼时，如考虑同时追加房屋征收部门及征收实施单位作为第三人，则对被征收房屋有权利的一方均在同一案件中，相应的，也必然有权向实施侵权的相关人员提起排除妨害之诉。

第六，以上观点基本均是围绕征收补偿协议提出的打破僵局的方法。换一个角度，如果倒推回去由征收人作出房屋征收补偿决定，是否有可能打破前述僵局？即，房屋征收部门、房屋征收实施单位、被征收人或公有房屋承租人经协商一致解除已签订的征收补偿协议，由房屋征收部门报请区人民政府作出房屋征收补偿决定，再由房屋征收部门向法院申请强制执行，将实际居住在被征收房屋内的孙2强制搬出（如将其搬迁至房屋征收补偿决定的产权调换房屋）。但是，此种方法一方面耗时较长，另一方面，征收人若作出征收补偿决定，则孙某户因未能在签约期内签订房屋征收补偿协议，亦不再享有相应的签约期内奖励。

综上，从切实解决问题的角度来看，前述第六点倒推回去由征收人作出征收补偿决定的路走通的可能性最大。但是，时间成本和签约期内奖励损失巨大，因此，并非佳选。就排除妨害之诉，结合前述第五点，笔者认为仍具有尝试的可能性。至于其他方面，均不具有可行性。希望随着法治化进程的不断深入，在法律、法规不断完善的基础上，未来会有更好的解决方案。

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